Среди коррумпированных работников судов и прокуратуры и нечистых на руку адвокатов встречаются также и такие приемы работы: через доверенных лиц юристы отыскивают асоциальных элементов, которые в 90-е годы «продали» свое жилье за бесце­нок, и от имени таких опустившихся бомжей организуется «при­знанка» против тех, кто в свое время этих несчастных людей обманул. Получается своего рода «экспроприация экспроприа­торов»: правда, асоциальным элементам от этого не легче — формально полученная ими жилплощадь продается еще раз...

Как избежать в дальнейшем, после совершения сделки, орга­низации против покупателя «признанки»? Для этого необходи­мо проводить оформление сделки и передачу денег таким обра­зом, чтобы у продавцов и аферистов, возможно, с ними связан­ных, в принципе не было материального интереса и юридических возможностей организовать такое «мероприятие».

Давайте более подробно рассмотрим основные положения ныне действующего законодательства РФ, регламентирующего условия совершения сделок и их признания недействительными. Из понятия сделки, изложенного в ст. 153 ГК РФ, следует, что при ее совершении следует различать две взаимосвязанные составляющие — субъективную (волю) и объективную (волеизъ­явление). Именно их единство и равнозначность позволяют счи­тать сделку действительной. При этом всегда предполагается, что конкретное содержание волеизъявления субъекта соответ­ствует его подлинной воле, и только если будет доказано обрат­ное, можно поставить вопрос о недействительности сделки.

Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы: ничтожные (первая категория недействительности, в контексте правоотношений в сфере недвижимого имущества это статьи 22, 144, 165, 168—172, 188 ГК РФ) и оспоримые (вторая категория, статьи 173, 175—179, 183 ГК РФ). Ничтожной при­знается сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы (сама по себе), независимо от реше­ния суда, и гражданский иск подается о применении послед­ствий ее ничтожности. Оспоримой же является сделка, признан­ная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается именно с целью ее оспаривания. Кроме этого суд может объявить ничтожной сделку по требова­нию любого физического и юридического лица, государствен­ного или муниципального органа, а также по собственной ини­циативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи иско­вого заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.

Также существенно различаются и сроки исковой давности по ничтожным и оспоримым сделкам: согласно ст. 181 ГК РФ иск о применении последствий ничтожности сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня начала ее исполнения, оспоримой же — в течение одного года с момента обнаружения ущемления прав истца, являющихся основанием для оспарива­ния сделки. При этом не следует забывать, что согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ требование ответчика по применению срока исковой давности учитывается судом только до вынесения соответствую­щего решения (естественно, такое ходатайство обязательно дол­жно быть оформлено и подано).

Давайте более подробно разберем специальные основания признания сделок (в том числе и с недвижимостью) недействи­тельными, изложенные в пункте 2 главы 9 подраздела 4 Граж­данского кодекса РФ (части первой), одновременно при этом мы будем рассматривать и реальные приемы «признанки», взя­тые из практики работы юридических отделов агентств недви­жимости и адвокатских контор.